집을 구입하고자 할때 가장 중요한 요소중에 하나는 개인 신용 등급 입니다. 은행에서 개인의 신용을 염두해 두는 이유는 단지 융자 금액을 주어진 약속 시간동안 값을 수 있는지를 판단하려 합니다. 은행은 신용등급에 따라 융자승인을 허락하고 낮은 이자율을 받을수도 있습니다. 신용불량인 경우에는 집을 구입하기가 힘들지만 집을 구입할수는 있습니다. 그래서 개인 신용 점수를 유지하는 방법과 점수를 올리는 방법을 알려드리려 합니다
낮은 신용점수로 집을 구입할수 있을까?
은행에서는 좋은 신용점수는 약속한 날에 상환금을 잘 지불할것이라는 판단을 하게 됩니다. 즉 빚에 시달리거나 약속불이행을 하지 않는다는 것을 의미합니다. 그래서 대부분의 은행은 좋은 신용점수자에게는 좋은 이자를 제공합니다. 그래서 좋은 신용점수와 낮은 신용점수의 차이는 몇천불의 이자를 절약하기도 합니다
은행은 최소한의 신용점수 가이드라인은 정해두었습니다. 그래서 그 가이드라인보다 낮은 신용점수는 융자를 허락하지 않습니다. 그래서 은행마다 다른 최소한의 가이드 라인을 정해 두었지만 대부분의 일반 컨벤셔날 융자는 최소한 620점의 점수를 가지고 있어야 융자를 받을수 있습니다. 은행에 따라 500점부터 600점 사이에도 융자를 승인하는 곳도 있지만 높은 이자율을 기대하셔햐 합니다.
그래서 정부에서 만든 FHA 융자는 580점의 신용점수와 집값의 3.5퍼센트만 있어도 융자가 가능하기도 합니다. 그외에 신용등급 500점에서 579점 사이이면 적어도 집값의 10 퍼센트가 있어야 융자가 가능하기도 합니다. 즉 신용점수에 따라서 이자율도 달라지지만 경우에 따라서는 다운페이먼트 즉 모아두어야 하는 저축이 많아져야 하기도 합니다
신용등급을 올릴수 있는 방법
작은 신용등급으로 집을 구입할수는 있습니다만 집 구입전에 신용점수을 올려둔다면 집 구입시 많은 융자 프로그램을 선택할수 있습니다. 그러나 신용점수를 올리는 작업은 하루아침에 이루어지지는 않습니다. 하지만 몇달만에는 많은 점수를 올릴수 있습니다.
빚을 많이 지지 않아야 합니다
가지고 있는 빚의 발란스를 낮게 유지 해야합니다. 예를 들어 크레딧카드의 주어진 한도액에 가까울정도의 금액을 오랫동안 유지 한다면 은행에서는 약속한 빚을 값기 힘이 드는 것으로 판단합니다. 그래서 크레딧카드의 한도액을 꽉 채우지 않고 항상 한도액의 10퍼센트이하로 유지한다면 신용점수를 유지 하거나 올릴수 있습니다
빚중에서도 높은 이자율의 빚을 먼저 값아야 합니다
일반적으로 크레딧카드의 이자는 다른 빚에 비해 가장 높은 이자율을 적용합니다. 일반적인 빚에서는 자동차융자, 개인융자, 학자금융자 등이 있습니다. 그래서 한달에 가장 많은 이자를 지불하는 융자부터 잘 값아야 하고 틈틈히 다른 융자를 값아야 합니다. 그리고 은행에서 요구하는 최소한의 상환 금액보다는 조금씩 더 값아 나가는 것이 더욱 중요합니다
페이먼트는 정확한 날짜까지 꼭 지불해야 합니다
페이먼트의 날짜를 잘 지키는것은 은행에서는 가장 신용이 있고 금전적으로 건강하다고 판단합니다. 꼭 알아야 하는것은 약속시간을 지키지 못한 페이먼트는 7년동안 개인의 신용등급서에 기록이 됩니다. 개인의 실수라 하더라도 은행의 전산상의 처리는 정확하므로 만약 페이먼트가 늦었다면 다음부터는 꼭 그 시간을 잘지키고 또 달력이나 은행과 자동 페이먼트로 꼭 설치해 두어야 합니다 그래서 다음에는 그 날짜를 잊거나 실수가 없도록 해야합니다.
크레딧카드 페이먼트 잘 보냈는데 은행 실수 같습니다
흔한일은 아니지만 은행에서 실수로 페이먼트가 늦을 것으로 보고가 되는 경우도 가끔있습니다. 그런 경우 은행에서 실수를 인정하게 되면 신용보고서에 점수가 바로 정상으로 회복하게 됩니다. 신용 보고서는 신용등급 회사에게 직접 연락해서 관련 서류를 전달하면 쉽게 정정할수 있습니다
낮은 신용점수로 집 구입하기
신용점수를 올리기 위해 오랫동안 기다릴수가 없다면 집을 구입할수 있는 방법은 있습니다.
은행에서 미리 승인을 받아 볼수 있습니다
모든 홈 바이어들은 모두 은행에서 사전 승인을 받아 보시는 것이 좋습니다. 특히 신용점수가 낮다면 더욱더 미리 사전승인을 알아보시면 좋습니다. 융자사전 승인서는 프리어프르벌 레터라고 하는데 그 사전승인서에는 구입할수 있는 집가격, 쵀대한의 융자금액, 이자율까지 명시되어있습니다. 그래서 사전승인서를 받아보면 집을 구하면서 많은 도움이 됩니다. 그러나 사전승인서는 완벽한 승인서가 아닙니다. 남아 있는 서류절차가 다 이루어지기 전까지는 완벽한 승인은 아닙니다,
FHA 정부 융자의 이해
FHA 에프에이치에이 융자는 신용점수가 낮은 경우에 가장 적합한 융자 프로그램입니다. FHA 융자는 정부지원 융자입니다. 그래서 은행에서는 낮은 신용등급과 낮은 수입에 불구하고 융자승인을 하고 있습니다. 신용등급이 580점이상이면 집값의 3.5 퍼센트로 구입이 가능하니 좋은 프로그램입니다. 앞서 말한 바와 같이 만약 그 보다 낮은 신용점수라면 좀 더 많은 다운페이먼트를 요구합니다.
저축을 해야합니다
일반 컨벤셔날 융자는 많은 다운페이먼트라면 승인을 합니다. 일반은행들은 신용점수가 낮은 경우는 융자를 승인하기를 많이 꺼려합니다만 다운페이먼트가 많아지면 은행에서는 그것을 신용도와 같은 관점으로 적용하는 경우도 있습니다. 즉 은행에서는 행여 발생할수 있는 채무 불이행인 경우 집에 이쿼티가 많다면 융자금 상환에서 낮은 위험성이 있다고 판단합니다
수입 증명서를 잘 보관하십시요
수입증명서를 잘 제출하는것이 융자승인을 받는데 큰 도움이 됩니다. 은행 융자승인시에는 특히 낮은 신용점수인 경우에는 융자상환금 즉 융자 페이먼트를 잘 갚을 수 있는것을 증명하는것이 은행에서 튼튼한 융자라고 판단합니다. 만약 직장이 두개이거나 증명할수있는 다른 수입원이 있다면 꼭 서류로 준비해두고 그것을 제출하면 융자 승인에 큰 도움이 됩니다
집 구입전 몇달동안은 절대 다른 융자를 신청하시면 안됩니다
행여 집 융자전에는 크레딧 카드나 자동차 융자등을 받거나 알아보시면 안됩니다. 꼭 융자를 받지 않았더라도 신용도를 체크하면 그때마다 신용점수가 조금씩 깍여가기도 합니다. 또한 은행에서는 신용도 검사를 자주하게 되면 빚을 자주 필요한것으로 판다하므로 집 융자 승인시에 불이익을 가질수 있고 또 앞서 말한바와같이 신용점수도 잃개 됩니다.
결론
신용점수가 낮아도 집구입을 할수 있습니다. 그러나 시간이 허락된다면 신용점수를 올리는데 노력해야합니다.
동시에 저축에도 노력해야하고 수입을 올리데도 힘을 기울여야 하겠습니다. 집 구입을 하기위한 노력을 하다보면 어느사이에 건강한 삶이 이어질것 같습니다
승경호 부동산
슈나이더 팀 대표
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