집을 매매 하려고 하여 집을 손보는 과정에서 공사 전문업체로 부터 집에 많은 불법 개조가 있다고 알게 되었습니다. 주택을 구입할때는 인스팩션을 못하고 구입을 해서인지 별 문제를 발견하지 못하고 구입을 했는데 몇년 후 집을 매매 하려 하니 그동안 그려녀니 사용해 왔던 것들 중에서는 많은 불법 개조물이 많았던 것이 었나 봅니다. 이러한 사항의 문제로 많은 고민 상담을 듣습니다.
그래서 주택공사 규정에 대해 몇가지 이야기를 해볼까 합니다
흔한 불법 개조
불법개조는 오래된 집에서 흔하게 볼 수 있고 어느 집에서도 발견 될 수 있습니다. 대부분의 불법개조는 집주인 본인이 전문가가 아닌 경우가 가장 많습니다. 그리고 경험이 없는 전문가로 부터 공사를 하는 경우에도 불법개조를 찾아 볼수 있습니다. 건물에 따라 많은 규정이 있고 그것을 집주인이 모두 맞게 개조 하는것도 쉽지 않습니다. 그러나 집주인은 우리집은 불법개조가 전혀 없을것이라고 생각하고 살다가 집을 매매을 하게 되면서 집주인도 몰랐던 불법개조를 발견하게 되면 당황하게 됩니다
주택공사 규정은 위치에 따라 다르고 또 날씨와 지형에 따라 다를 수 있습니다. 그래서 본인이 살고 있는 지역의 주택공사규정을 잘 찾아보는 것이 가장 좋습니다. 그래서 가장 흔한 불법 개조 사례를 보려 합니다:
구청허가 없이 개조를 한 경우: 모든 개조는 모두 허가를 받을 필요는 없습니다만 대부분은 허가가 필요합니다. 만약 허가 없이 불법개조를 한다면 구청에서 모두 원상복귀의 명령을 받을 수도 있습니다.
화재 경보기: 대부분의 주택규정에는 화재 경보기를 설치하는 것을 원칙으로 하고 있습니다. 잠을 자는 방과 집의 각층마다는 꼭 화재 경보기를 설치해야 합니다. 만약에 고장이 났거나 없다면 꼭 설치하셔야 합니다.
창문 문제: 창문에 습기가 어려 있거나 깨졌다면 교체 해야합니다. 또한 벽에 새로운 창문을 설치 했다면 허가를 받았어야 하며 창문 프레임 설치시에 벽을 잘 지탱하는지 잘 살펴봐야 합니다. 잘못된 설치는 습기가 집안으로 들어 올 수 있으며 곰팡이의 원인 되기도 합니다.
화장실 환풍기: 화장실의 환풍기는 습기를 없애주는 역할을 합니다. 그 습기는 환풍기를 따라 밖으로 집밖으로 빠져나가게 되어있습니다. 그러나 환풍기가 집의 다락으로 연결을 해두어서 습기가 지붕과 천장 사이에 모이게 되는데 그리하면 그곳에 습기가 쌓이게 되어 곰팡이의 원인이 됩니다. 꼭 그 부분은 확인 하셔서 환풍기가 집밖으로 습기를 빠져나가게 하는데 확인해야 합니다
누전차단 아웃렛(GFCI): 집안의 부엌과 화장실 등의 물과 가까운 곳에는 누전차단용 아웃렛을 설치하는 것을 원칙으로 합니다. 이것을 물과 가까운 곳의 전류가 흘러 사고를 방지 하기 위한 좋은 장치입니다. 만약 고장이 났거나 작동이 않되는 경우는 꼭 교체해야 합니다
전기파넬: 오래 된 주택은 전기파넬에 과부하가 걸리 않는지 확인 해야 합니다. 또한 모든 고압전류 방지 장치가 설치 되어있는지 확인 하는 것이 좋습니다
계단 손잡이: 계단을 잡고 몸을 지탱할 수 있는 손잡이는 없어서는 안될것이기도 하지만 만약 끝부분이 벽으로 붙어 있지 않다면 위험할 수 있습니다. 계단 손잡이 의 끝부분은 꼭 벽으로 붙어서 내려가거나 올라 갈때 옷이 걸리지 않게 해야 합니다. 만약 걸리게 되면 넘어 질수 있는 위험이 있습니다
건축규정은 건축을 할때 모두 규정이 맞추어 지어졌습니다. 그러나 오래된 집인 경우 당시에는 규정에 맞게 지어 졌지만 지금은 아닌 경우도 있습니다 그러나 그런 경우 당시의 건축허가가 규정을 준수 해서 지금은 그것을 정정 하지 않아도 위법은 아닙니다. 그러나 경우에 따라서는 법규를 적용하는 경우도 있으니 꼭 구청에 알아봐야 합니다.
건축규정 위반을 한다면 어떤 일이 발생 하는가?
건축규정 위반은 주로 홈인스팩터 나 공사업자로 부터 발견 됩니다. 대부분 집을 매매하는 과정에서 인스팩터로 부터 대부분의 건축위반이 발각이 됩니다. 가끔은 이웃으로 부터 신고가 들어와 건축규정에 대한 검열이 구청으로 부터 연락이 오면 주어진 기간동안 정정을 해야합니다
만약에 건축규정 위반중에 안전과 화재에 관한 위반이라면 집을 매매 하기전에 정정하는 것이 좋습니다. 또한 집을 감정하는 과정에서 위반이 발각되면 융자를 받아서 주택을 구입하는 경우 그 융자 승인이 거부될 가능성도 있습니다. 그리고 집 보험 또한 건축 규정 위반 사항이 많으면 보험비용 또한 상당히 높을 수 있습니다
주택시장에 따라 다르지만 만약 바이어의 마켓인 경우에는 주택규정 위반 사항이 많으면 주택구입을 하는 과정중에 홈 인스팩션에서 바이어는 실망을 하게 되고 계약을 파기할 가능성이 많습니다. 설사 바이어가 주택구입을 진행한다 하여도 위반사항에 대한 정정을 요구하거나 정정 비용을 청구할 수도 있습니다
바이어가 주택규정 위반을 알게 되는 경우
미국 법상 집주인은 집에 구조적 결함이나 안전에 관한 문제점을 이미 알고 있다면 집을 매매전에 정정을 하거나 그것을 주택 구입자에게 알려주어야 하는 것이 법입니다. 만약 그 사항을 미리 공지 하지 않는다면 그 이후 법적 고소를 받을 수 있습니다
그러나 앞서 말하 바와 같이 오래된 주택의 이미 오래전에 받은 주택규정의 위반은 밝히지 않아도 됩니다. 그러나 항상 안전에 관한 문제는 꼭 밝혀야 합니다. 혹시 밝히지 않았어도 홈 인스팩터로 부터 안전에 관한 문제점은 알게 됩니다.
문제점 해결 – 주택규정위반
주택규정위반에 대해 대부분의 집주인들은 답답하고 해결을 힘들어 합니다. 그러나 생각보다 저렴한 비용으로 몇가지의 위반사항은 정정이 가능합니다. 그러므로 혹시 의심이 가는 부분은 집을 매매 하기전에 꼭 정정을 하는 것이 좋은 방법입니다
집을 매매전에 위반사항을 정정하기에 비용이 모자르다면 그것을 밝히고 그에 대한 정정비용을 바이어에게 지불하게 하여 구입후 바이어가 정정하게 하고 다른 방법은 그만큼 집매매 가격을 낮추어 줄 수도 있습니다.
부동산 시장에 따라 다른 판단을 해야 하지만 주택의 상태가 정정하기에는 너무나 많은 문제가 있다면 그것을 밝히고 AS-IS 로 판매하는 것이 좋습니다.다소 가격이 시장에 비해 낮겠지만 정직하게 판매를 하는 것이 올바른 선택입니다
주택규정 위반은 집을 매매하는데 아주 복잡한 문제를 만들어 낼 수 있습니다. 그러나 희망이 없는 것은 아닙니다. 위반 상항을 잘 정정하거나 주택 구입자와 잘 협상해 볼 수도 있습니다. 그리고 그러한 선택은 현재 부동산 시장에 따라 다른 방법이 적용 될 수 있습니다. 아직도 그것에 대한 문제 해결이 안된다면 부동산 전문인과 다른 방법에 해 상의 하시는 것이 좋습니다
승경호 부동산
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