새집(New Construction) 분양 현장을 방문하면 화려한 모델하우스의 인테리어, 최신 가전제품, 그리고 현장에 상주하는 친절한 세일즈 담당자가 바이어를 맞이합니다. 모든 것이 갖춰져 있어 굳이 개인 부동산 에이전트 없이 건축업자(Builder) 측과 직접 계약해도 무방해 보이지만, 이는 매우 위험한 착각일 수 있습니다.
모델하우스에 상주하는 세일즈 에이전트는 바이어를 응대하지만, 법적으로 철저히 건축업자의 이익(Builder’s Best Interest)을 대변하는 대리인입니다. 기존 주택 대비 20~30% 높은 프리미엄을 지불하는 큰 거래일수록, 온전히 바이어의 자산과 권리를 방어해 줄 바이어 측 전문 에이전트(Buyer’s Agent)가 반드시 동행해야 하는 5가지 핵심 이유입니다.
1. 법적 대리인의 명확한 이해관계 분리 (Fiduciary Duty)
건축업자의 현장 세일즈 에이전트는 건축주의 수익 극대화와 계약 체결을 위해 일합니다. 반면, 바이어가 선임한 바이어스 에이전트는 오직 바이어에 대한 충실 의무(Fiduciary Duty)를 지닙니다. 바이어 편의 에이전트는 현장의 화려한 연출 뒤에 숨겨진 입지적 단점, 학군 및 주변 인프라의 현실, 미래 재판매(Resale) 가치를 객관적으로 평가하여 무리한 지출이나 충동구매를 막아주는 냉철한 방파제 역할을 합니다.
2. 철저히 건축업자에게 유리한 계약서의 독소 조항 방어
신축 주택 거래에는 표준 부동산 매매계약서가 아닌 건축업자 자체 계약서(Builder’s Contract)가 사용되는 경우가 대부분입니다. 이 계약서들은 일반적으로 공사 지연에 대한 면책권, 에스크로 디포짓 환불 불가 조항, 일방적인 자재 변경 권한 등 빌더에게 일방적으로 유리한 조항으로 가득 차 있습니다. 전문 에이전트는 계약 조건(Contingency)을 면밀히 검토하여 바이어의 계약금이 부당하게 몰수되지 않도록 법적 리스크를 사전에 식별하고 조율합니다.
3. 실질적인 가격 및 인센티브 협상력 (Price & Concession Negotiation)
빌더는 단지 내 전체 시세 방어를 위해 주택의 액면 기준가격(Base Price) 자체를 깎아주는 것을 극도로 꺼립니다.대신 마감재 업그레이드 크레딧, 부지 프리미엄(Lot Premium) 할인, 클로징 비용(Closing Cost) 지원, 또는 금리 인하(Rate Buy-down) 혜택 등을 활용합니다. 시장 동향과 인근 거래 사례를 꿰뚫고 있는 에이전트는 빌더가 양보할 수 있는 실질적인 마진 범위를 파악하여 최대치의 인센티브를 이끌어냅니다.
4. 독립된 제3자 홈 인스펙션의 단계별 실행 및 결함 조율
새집이라고 해서 하자가 없는 것은 결코 아닙니다. 오히려 하도급 공사 일정에 쫓겨 마감 결함, 단열 부실, 배관 및 전기 배선 오류, 지붕 플래싱 누락 등 치명적인 구조적 결함이 빈번히 발생합니다. 전문 에이전트는 건축 과정에 맞춰 단계별 독립 인스펙션(Pre-drywall Inspection, Final Walkthrough Inspection, 11-Month Warranty Inspection)을 필수적으로 주선하며, 검사 보고서를 기반으로 빌더가 시공상 결함을 잔금 지급(Closing) 전까지 완벽히 시정하도록 강력히 요구합니다.
5. 바이어 측의 추가 비용 부담 전무 (Builder-Paid Representation)
바이어스 에이전트의 중개 수수료는 원칙적으로 건축업자(빌더)의 마케팅 예산에서 지급됩니다. 바이어가 에이전트 없이 단독으로 계약한다고 해서 빌더가 그 수수료만큼 집값을 깎아주는 일은 거의 없습니다. 즉, 바이어 입장에서는 추가적인 중개 비용 부담 없이, 자신의 법적 권익을 100% 대변하고 복잡한 공정 전반을 감시해 줄 전담 전문가를 곁에 두고 거래를 진행할 수 있습니다.
주의해야 할 핵심 실행 원칙
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첫 방문 등록 필수 (First Visit Registration): 대다수 건축업자는 바이어가 온라인으로 문의하거나 모델하우스를 처음 방문해 방문록을 작성할 때, 에이전트가 물리적으로 동행하여 함께 등록하지 않으면 이후 에이전트 선임을 인정하지 않는 엄격한 규정을 적용합니다. 새집 단지를 둘러보기 전 반드시 담당 에이전트와 먼저 상의하고 첫 방문 일정을 함께 잡아야 권리를 보호받을 수 있습니다.
승경호 부동산
703-928-5990
1. 건축업자의 부동산에이전트는 그 건축업자의 고용인이다
건축업자는 항상 일을 가능한 쉽고 간단하게 빨리 처리하여 건축비용을 회수하는데 더욱 신경을 씁니다. 아마도 대화중에는 그들의 부동산 에이전트가 많은 부분 도움이 된다고 판단 할수도 있습니다. 하지만 그들은 바이어들의 입장에서 일을 하는것은 절대 아닙니다. 그들은 건축업자의 편에서 일을 하게 됩니다. 그래서 모든 판단은 그들은 건축업자의 이익에 집중을 하려 합니다. 그래서 홈 바이어는 새집 전문 부동산을 고용하여 새밀하게 바이어의 입장을 대변해서 바이어의 이익을 잘 받아 낼 줄 알아야 합니다.
2. 바이어 부동산 에이전트는 바이어에게 조언하고 대신 할것 입니다.
바이어의 부동산 에이전트는 바이어를 대신해서 새집 진행 사항과 건축업자와 맞서서 대변을 해야 합니다. 가격이나 완공날짜, 어느 부분 즉 인테리어와 익스테리어에 업그래이드가 필요한지 또 필요없는 부분은 무엇인지도 도와 드리게 됩니다. 또한 가전재품을 선택할때 조언도 필요합니다
대부분의 바이어들은 아마도 평생 두세번의 새집을 구입하는 과정을 보게 될것 같습니다. 그러나 부동산 에이전트는 셀수 없을 만큼 새집 구입절차를 봐오고 끝마쳤을 것입니다. 또한 부동산 에이전트는 건축업자측과 어떤 협상을 해야하는지 또 법적인 조항이나 절차에 따른 모든 항목 그리고 정확한 협상의 절충 방법을 터득하고 있습니다. 또한 부동산 에이전트는 건축업자의 실수나 건축현장에서의 인스팩션을 통한 오류의 지적또한 부동산 에이전트의 도움이 필요한 부분입니다.
3. 서류가 복잡합니다.
모든 부동산 서류는 상당히 복잡하고 많습니다. 새집 구입시의 서류는 더욱 더 복잡하고 많습니다. 바이어 부동산 에이전트는 서류를 모두 설명해 드리고 또 이해를 시켜드리는데 도움이 될것입니다. 부동산 에이전트는 만약 서류에 불이익이 있거나 잘못 지적되어있는 사항이 있으면 바로 알려드리고 필요하다면 변호사로 하여금 계약서를 정정하고 다시 협상을 할수 있습니다
부동산 에이전트이 동행없이 서류를 동의 하면 후에 불이익이 발생할수 있는 확율이 높습니다. 예를 들어 건축업자가 약속했던 건축자재를 사용하지 않았고 안전하지 않게 설치를 하는 경우들 이 있을 수 있습니다. 건축 완공 날짜와 진행에 관한 오류가 있을 수 있습니다. 또한 합당치 않는 계약금을 제시하는 경우도 있습니다.
많은 건축업자들이 위에 있는 경우처럼 나쁜 경우는 많지 않습니다만 그 외에도 검토해야할 항목이 새집을 구입할때는 많습니다. 건축업자와의 대화는 서로 의사전달이 안되었거나 서로 이해가 안되는 경우가 허다 합니다. 그러기에 부동산 에이전트는 그러한 사항과 대화는 서류와 하여 서로의 동의를 받게 됩니다
4. 융자를 얻게 되면 부동산 에이전트가 도움을 드립니다.
새집구입시에 받는 융자는 다른 융자방법과 다릅니다. 보통의 융자인 경우는 이미 지어진 집의 담보로 융자절차를 진행하는 반면 새집은 아직 지어지지 않은 집에 대해 융자를 받는 절차입니다. 그러기에 그 절차또한 융자은행도 잘 진행해야 하고 또 적합한 융자은행을 섭외해 드립니다
건축업자 측에서 추천하는 융자은행은 항상 있습니다. 그러나 항상 그것이 최선의 선택은 아닌 경우가 많습니다. 그래서 부동산 에이전트는 몇곳의 융자 전문 은행을 추천해 드릴 것입니다. 그래서 그중에서 가장 적합한 융자은행을 선택하는데 도움을 드릴 것입니다
5. 건축업자가 바이어 부동산 에이전트의 경비를 지불 할것 입니다.
건축업자는 바이어의 부동산 에이전트의 경비를 지불하게 되어있습니다. 그래서 바이어는 부동산 에이전트이 고용에서 비용이 지불되지 않습니다. 그래서 바이어가 부동산 에이전트를 고용하지 않는 것에 대해 이유가 없습니다. 심지어 부동산 에이전트는 바이어의 입장에서 오히려 어떤 부분에서는 큰 경제적 이득을 가져다 줄 수도 있습니다
새로 집을 구입한다는 것은 너무나 기쁜 일 입니다. 그러나 그것에는 막대한 저축이 지불 됩니다. 새집을 구입하는 과정에서 부동산 에이전트를 고용하는것은 잘못된 절차나 잘못 파악한 사항을 피할수 있습니다. 또한 부동산 에이전트는 새집 구입 절차에서 빠르고 쉽게 대처해 드릴 것입니다.그리고 어떠한 궁금한 점이나 고려해야 할 사항은 부동산 에이전트에게 언제든지 조언을 구할수 있습니다. 새집 구입시에 꼭 부동산 에이전트를 고용하십시요. 후회 없는 선택입니다
승경호 부동산
슈나이더 팀
703-928-5990
